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4月24日，财政部、国家发改委发文扩大地方政府专项债项目“自审自发”试点范围，新增河北省（由河北雄安新区扩大至全省）、江西省、湖北省、重庆市四个省市，至此试点地区扩大至14个省市（详见下表）。
本次专项债“自审自发”试点扩容，核心是下放审批权限、缩短发债周期、加快专项债资金落地，对于房地产来说，地方政府专项债资金重点投向城市更新、保障性住房、土地储备等领域，政策落地将对试点省市的房地产形成利好，特别是利好盘活存量，有助于改善市场供求关系。
【中指解读】
试点地区地方专项债发行节奏将明显加快
2024年底，《国务院办公厅关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》（国办发〔2024〕52号）发布，开展专项债券项目“自审自发”试点，明确了11个试点地区名单，侧重部分管理基础好的省份以及承担国家重大战略的地区，支持经济大省发挥挑大梁作用。
“自审自发”试点地区的专项债项目报经省级政府审核批准后不再报国家发改委、财政部审核，可立即组织发行专项债券，项目清单同步报国家发改委、财政部备案即可，专项债券项目审核权限下放大幅缩短了专项债发行周期，地方专项债发行节奏也更灵活，本次试点扩围后，预计河北省、江西省、湖北省、重庆市地方政府专项债发行节奏将加快，资金也有望更快落地。
下图为2025年以来专项债“自审自发”试点地区与非试点地区发行专项债收购存量闲置土地的节奏对比图，非试点地区发行时间明显晚于试点地区。
图：2025年以来专项债“自审自发”试点地区与非试点地区发行专项债收购存量闲置土地的节奏对比
数据来源：
专项债支持城市更新、盘活存量的力度将加大，直接利好试点省市房地产发展
对于房地产来说，城市更新、保障性住房、收购存量土地和存量商品房是地方政府专项债重点支持方向，根据中指监测，近两年房地产相关的专项债券发行规模逐步增加，在新增地方政府专项债券中的占比也明显走高（详见专题）。
根据中指不完全统计，2025年二季度以来，在新增地方政府专项债中，投向房地产相关领域的专项债券季度发行均超2000亿元；2026年一季度，房地产相关专项债券发行2250亿元，同比增长42%。各省市中，专项债“自审自发”试点地区发行规模相对更大。
表：2025年以来房地产相关新增专项债券发行规模TOP15省市（亿元）
数据来源：
收购存量商品房方面，根据中指不完全统计，截至4月24日，全国各地已发超60亿元专项债券用于收购存量商品房，其中此前“自审自发”试点地区合计发行接近60亿元，约占总发行规模的91%，涉及浙江、广东、湖南、四川、山东等省份。
收回收购存量闲置土地方面，根据中指不完全统计，截至4月24日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量约6000宗，总面积超3.1亿平方米，总金额接近8000亿元，其中已经发行的专项债超3650亿元，“自审自发”试点地区合计发行2586亿元，约占发行规模的71%，2026年以来相关专项债券累计发行超610亿元，均为此前“自审自发”试点地区。当前，河北省、江西省、湖北省、重庆市拟使用专项债收购存量闲置土地中未发行专项债的规模普遍在200亿元以上，本次政策落地后，四省市收地的节奏或将加快，有望进一步改善房地产市场供求关系。
在收购过程中，为了更好地激活市场，更大发挥专项债的资金效能，建议地方以增量价值为原则进行收购，丰富被收购主体，加大对非地方国资的支持力度，如设定地方国资与非地方国资的比例为1:1，促进形成有效循环；收购价格以土地出让时的起拍价作为收购价格的重要参考。另外，要充分发挥省内的统筹作用，专项债额度倾向于房地产市场相对较好的地区，也有利于真正优化供给，高效利用资源。
表：2025年以来拟使用专项债收购存量土地的TOP15省市
数据来源：
针对城市更新，根据中指不完全统计，在房地产相关专项债中，2025年，各地城市更新相关专项债券发行超3500亿元，同比小幅增长2%，2026年一季度，城市更新相关专项债券发行接近1200亿元，已达去年全年的三分之一，同比增长7%，可见专项债对于城市更新的支持力度也在加大，本次“自审自发”试点范围扩大，预计也将加速试点地区城市更新相关专项债资金的落地节奏，加速推进城市更新。
基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。
整体来看，本次专项债“自审自发”试点扩容，核心是下放审批权限、缩短发债周期、加快资金落地，对于房地产来说，地方政府专项债资金重点投向城市更新、保障性住房、土地储备等领域，政策落地将对试点省市的房地产形成利好，一方面，专项债低成本资金收购存量商品房转为保障性住房、收购存量闲置土地，将加速楼市去库存、盘活存量资产，若地方政府以增量价值为原则进行收购，丰富收购主体，或将进一步激活市场；另一方面，也将加快城市更新长期、低成本资金落位，助推扩大有效投资，完善配套等一系列举措也会对房地产产生间接利好。未来，专项债“自审自发”试点地区房地产相关项目的储备速度也有望加快，房企应积极把握此次政策机遇，加快盘活存量商品房和闲置土地，实现资金回笼；同时积极探索布局城市更新等政策支持领域，获取核心优质资源。
中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，。
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